Александр Люлько, Олег Носков

Дикое поле Сибири

Развитию массовой малоэтажной застройки серьезно препятствуют политические факторы. Несовершенство федерального законодательства, отсутствие продуманной социальной политики, непрозрачные отношения между властью и строительными компаниями исключают возможность рационального освоения свободной земли

Совсем недавно действующий президент Владимир Путин, общаясь с лидерами парламентских фракций, обозначил развитие малоэтажной застройки как одну из ключевых государственных задач на ближайшие годы. Почему обращение было сделано к парламентариям, понять несложно: федеральный закон действительно нуждается в существенной корректировке. Гораздо интереснее другое - почему президент увязал решение жилищной проблемы именно с малоэтажной застройкой? Акцент здесь поставлен весьма отчетливо. И это, надо Дом1полагать, далеко не случайно. Известно, что на Западе проблема доступного жилья была решена как раз благодаря массовому строительству быстровозводимых малоэтажных домов. Главную роль сыграло широкое внедрение каркасных технологий, на совершенствование которых в течение нескольких десятилетий западные государства тратили сотни миллионов долларов. Сегодня, когда о технологическом застое в российской строительной отрасли говорят и пишут открыто, переориентация на передовые зарубежные наработки приходится как никогда кстати. Тем более что в нашей стране, не стесненной земельными ресурсами (особенно если брать восточные регионы), развитие малоэтажной застройки выглядит вполне разумным и обоснованным. Однако решение проблемы выходит далеко за рамки чисто технических и даже экономических вопросов. Мало сказать, что строительные технологии у нас устарели. Проблема в том, что безнадежно устарели и сами подходы к жилищному строительству, равно как и к освоению пустующих территорий.

Фанфары пирровой победы
Уже несколько месяцев региональная пресса шумит об успехах новосибирского домостроения. Разговор идет о "рекордных" объемах сданного жилья. Именно так расставляются акценты, и это очень льстит местной власти. Новосибирская мэрия рапортует об успехах. В то же время простые граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, большой радости, похоже, не испытывают.
Судите сами. В 2007 году в Новосибирске построено 918,4 тыс. кв. м жилья, что на 11% больше, чем в предыдущем. Много это или мало? Смотря с чем сравнивать. Если с самыми запущенными, депрессивными регионами страны, то мы, действительно, - рекордсмены. Если же с развитыми и даже развивающимися странами, то наши показатели выглядят более чем скромно. Показатели Новосибирска за прошедший год - 0,6 кв. м жилья на человека. Это почти в два раза больше, чем в целом по стране (0,35 кв. м) и в то же время в два с половиной раза меньше, чем в Китае (1,5 кв. м) и в три с половиной раза меньше, чем в Канаде (примерно 2,3 кв. м).
Несмотря на это, городские и региональные чиновники излучают оптимизм, демонстрируя веру в огромный потенциал нашей строительной отрасли. Губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский в январе поставил перед строителями задачу довести норму жилья до 1 кв. м на человека. Мэрия, в свою очередь, оценивает ситуацию более сдержанно, планируя ежегодный прирост жилых площадей на 7-10%. Можно, конечно, поаплодировать таким планам, хотя, как мы понимаем, до Китая нам еще далеко даже в теории. У красноярских властей показатели на этот счет более обнадеживающие. За минувший год строители Красноярска добились показателей по жилью в 0,82 кв. м на человека, превысив запланированные объемы более чем на 100%. Так что при сохранении нынешних темпов они намного быстрее догонят Китай, нежели их новосибирские коллеги.
В этой связи обратим внимание на другую сторону наших строительных "побед", которую местная власть публично комментировать не решается. За "рекордный" 2007 год цены на жилье в Новосибирске также побили рекорд - стоимость одного квадратного метра выросла на 43%. То есть цены растут почти в четыре раза быстрее, чем увеличение объемов жилья! Если это называть большим успехом нашего домостроения, то в чем должен выражаться неуспех? Много ли оснований у наших граждан вслед за властями излучать такой же оптимизм? В теории быть оптимистом несложно. На практике же ситуация складывается таким образом, что даже ожидаемые 7-10% прироста скоро действительно будут выглядеть величайшим достижением. На то есть объективные причины.

"Каменный век" отечественного домостроения
Вопрос о технологической отсталости нашей строительной отрасли достаточно серьезный. Основным строительным материалом у нас до сих пор остаются кирпич и железобетон. В Новосибирске, например, половина новостроек - из кирпича. Пятая часть (21%) приходится на монолитный бетон, еще 16% - на панельное домостроение. И похоже, многие строительные компании не планируют изменять сложившуюся традицию.
В недалеком будущем некоторые территории, занимаемые сегодня садово огородными обществами, отдадут под жилищное строительство
В то же время они уже столкнулись с острым дефицитом строительных материалов. Так, по словам депутата Новосибирского горсовета Вячеслава Илюхина, возглавляющего комиссию по градостроительству, кирпича сейчас не хватает даже в зимнее время, из-за чего на многих строительных площадках случаются вынужденные простои. Для исправления ситуации потребуется в срочном порядке построить как минимум два новых кирпичных завода. Но и этого окажется мало, если темпы строительства возрастут до плановых показателей.
Еще хуже ситуация с цементом. Отечественные цементные заводы, работающие на изрядно изношенном оборудовании, не в состоянии обеспечить возрастающий спрос. Дефицит, разумеется, будет покрываться за счет поставок из-за рубежа. Все это, безусловно, отразится на цене (в этой связи уже принято постановление о снижении таможенных пошлин на ввоз цемента). Учтем к тому же, что по планам правительства в стране начинают разворачиваться великие стройки, которые потребуют не только большого числа рабочих рук и грамотных специалистов, но и огромного количества все тех же стройматериалов (чего стоит одна только постройка олимпийских объектов в Сочи, на которую придется задействовать чуть ли не все цементные заводы страны).
Понятно, что в стране нет комплексного подхода к развитию строительной отрасли. Но это еще полбеды. Ситуация неимоверно усложняется на местном уровне. Получение земельного участка в черте города обставлено большими сложностями. Цена на землю тоже бьет рекорды. В Новосибирске один квадратный метр земли стоит уже от 4 до 10 тыс. рублей. При таких ценах, чтобы добиться хорошей рентабельности, необходимо строить многоэтажные дома - от 9 до 12 этажей (при этом экономя на площадках для парковки автомобилей, элементах благоустройства и так далее).
Параллельно строительным компаниям выдвигаются кабальные технические условия, по своей невыполнимости прямо пропорциональные величине планируемого объекта - чем крупнее здание, тем условия жестче. Для их согласования строители вынуждены пройти десятки чиновничьих кабинетов, где, по установившейся традиции, осуществляются тайные сделки, именуемые в народе "откатами" (только одно-единственное "согласование" может обойтись компании в 4 млн рублей).
Так - вкупе с технологическим отставанием - слагаются цены за квадратный метр отечественного жилья. Но и это еще не все. Для реализации своих проектов строительные компании используют до 70% внешних заимствований. Причем отечественные банки весьма неохотно выдают кредиты на жилье. Ставка в таких случаях чаще всего делается на частных инвесторов, рассматривающих недвижимость как своего рода банковскую ячейку. Это стало у нас довольно распространенной практикой. Разумеется, доверить свои финансы строительным компаниям граждане и юридические лица могут только в условиях постоянного роста цен на жилье. И не иначе.
Возникает далеко не риторический вопрос: заинтересованы ли сами строительные компании в насыщении рынка доступным жильем или в сложившихся условиях им гораздо выгоднее поддерживать высокий спрос за счет искусственного сдерживания предложения? Стоит ли говорить, что существенное увеличение темпов строительства жилья неизбежно спровоцирует падение цен на недвижимость, что для ряда крупных компаний обернется серьезными убытками. Такая перспектива не кажется фантастической. Особенно сейчас, когда в строительном бизнесе появляются новые игроки, нацеленные на осуществление малоэтажной застройки с помощью передовых строительных технологий.

Спускаемся на землю
У малоэтажного строительства существует целый набор неоспоримых преимуществ перед возведением традиционных многоквартирных домов. Начнем с морального преимущества. Каждый понимает, что жить в собственном доме, где никто посторонний не гремит над головой и не заплевывает лестницу, гораздо комфортнее. Если мы ориентируемся на западные стандарты качества жизни, нам в любом случае придется отказаться от такого советского наследия, как многоэтажный жилой массив. Обширные периферийные пространства современных западных городов представлены как раз малоэтажной застройкой, не имеющей ничего общего с привычными для нас каменными муравейниками. Именно так формируется комфортная жилая среда, и возражать против этого бессмысленно.
Коммунисты ориентировались на уплотненную многоэтажную застройку отнюдь не ради экономии земли. Из-за применения централизованного тепло- и водоснабжения это был единственный способ сэкономить на прокладке коммуникаций. Сегодняшним застройщикам такая практика выходит боком. "Посадить" объект на коммуникации из года в год становится все сложнее и сложнее. К тому же в настоящий момент они достаточно изношены. В Новосибирске, например, износ основных сетей составляет уже 70%. На их капитальный ремонт городу потребуется сумма, равная пяти годовым бюджетам.
Такие инфраструктурные ограничения рано или поздно поставят местную власть и застройщиков перед необходимостью кардинального изменения градостроительной политики. И чем скорее они осознают этот факт, тем лучше.
В этом плане малоэтажная застройка, где автономное тепло- и водоснабжение является нормой, сокращает расходы на инфраструктуру и снимает зависимость жилищного сектора от состояния теплосетей (а также от произвола наших городских монополистов, предлагающих свои услуги по безумным расценкам). Инженерная подготовка участков будет здесь обходиться значительно дешевле. Кроме того, с помощью малоэтажной застройки можно осваивать территории, где возведение многоэтажных зданий невозможно в силу почвенно-геологических условий. На Западе эти преимущества используются уже более полувека, и небезуспешно.
Еще одно преимущество - большое разнообразие используемых материалов. Малоэтажная застройка дает возможность очень серьезно сократить потребность нашей строительной отрасли в кирпиче. Внедрение современных деревянно-каркасных технологий или отечественных разработок в области ячеистого бетона позволит существенно увеличить объемы возводимого жилья при одновременном снижении затрат на постройку каждого дома. Как утверждает генеральный директор инновационно-внедренческой фирмы "Силикон" (Новосибирск) Юрий Петерсон, переход на новейшие технологии производства ячеистого бетона не только решает проблему дефицита стройматериалов, но и двадцатикратно снижает затраты на их изготовление. Так, производство керамического кирпича обходится, по его словам, в 20-40 раз дороже, чем производство газоблоков. Строительство одного кирпичного завода потребует не менее 1,5 млрд рублей, в то время как строительство завода по производству блоков из ячеистого бетона обойдется в 30-40 млн. Причем этот материал может применяться и в многоэтажном строительстве. К слову, канадский завод по производству быстровозводимых деревянно-каркасных домов стоит примерно 1 млн долларов, то есть порядка 25 млн рублей.
Неудивительно, что к малоэтажному строительству отдельные компании стали проявлять неподдельный интерес. Но, как выяснилось, не все так просто. Проблема опять самым неожиданным образом перешла в социально-политическую плоскость.

Война за пространство
К сожалению, в нашем сознании "нормальный" город, а тем более мегаполис, по инерции ассоциируется с многоэтажными домами. Эти стереотипы в немалой степени определяют всю нашу градостроительную политику. Исходя из того, что Новосибирск испытывает острую нехватку земли под строительство жилья, в городском муниципалитете активно лоббируются интересы тех строительных компаний, что отдают предпочтение традиционной многоэтажной застройке. Параллельно те же лоббисты отстаивают необходимость расширения городской черты за счет прилегающих к Новосибирску территорий сельского района. По крайней мере, утвержденный в мэрии генплан составлен как раз с учетом такой перспективы (правда, этот генплан разрастания города был "забракован" губернатором, однако городские чиновники не считают такое решение главы обладминистрации окончательным).
Указанная ситуация требует специального комментария. Любой мегаполис в условиях развития неизбежно поглощает прилегающие территории. Новосибирск не представляет здесь никакого исключения. Тем более что в настоящее время городская черта очень сильно изогнута, а потому ее "округление" представляется вполне разумным даже с точки зрения транспортной логистики. Вопрос лишь в том, как будут застраиваться присоединенные территории - по привычной для нас схеме или в соответствии с нормами передовых стран? Если цены на землю будут удерживаться на прежнем уровне, никакой массовой малоэтажной застройки не получится в принципе. Строителям опять придется возводить все те же жилые массивы из кучно расположенных многоэтажек либо переключиться на создание так называемых "элитных" домов из кирпича (к коим у нас относят даже таун-хаусы).
Напомним, что в городе сотку земли покупают уже за миллион рублей. Так дела обстоят в центре. Но и на периферии цены тоже достаточно внушительны. На низменных окраинах западной части Новосибирска ту же сотку предлагают за 100 тыс. рублей и выше. На окраинах некоторых пригородных поселков, где вообще отсутствует какая-либо инфраструктура, сотка стоит порядка 30-40 тыс. рублей. И как ни странно, даже такие участки пользуются спросом. Если теперь представить, что эти территории будут включены в агломерацию и рядом пройдут транспортные и инженерные коммуникации, то нетрудно догадаться, на сколько подскочит стоимость земельных участков. В десятки раз.
Для региона, где пустующие пространства простираются далеко за горизонт, данная ситуация выглядит не совсем нормально. В Канаде, например, цены на землю по российским меркам просто смешные. В пригороде Оттавы стоимость одного гектара варьирует от 6 до 20 тыс. долларов. В самой Оттаве сотку можно приобрести за 2 тыс. долларов (то есть за 50 тыс. рублей). Что называется - почувствуйте разницу.
Как разъяснил эту ситуацию начальник департамента земельных и имущественных отношений новосибирской мэрии Алексей Кондратьев, высокие цены на землю в городе не в последнюю очередь обусловлены интересами частных инвесторов.
По его словам, отсутствие в нашей стране доверия к кредитно-банковской системе вынуждает состоятельных граждан вкладываться в недвижимость: "Сегодня в достаточно большом количестве новостроек люди просто не живут: они вкладывают деньги в квартиры, чтобы не сомневаться в сохранении свободных средств. А поскольку цены на недвижимость постоянно растут, доход по вложенным средствам там гораздо выше". Пока доверие к банкам не восстановится, считает он, серьезных изменений в этом плане ожидать не приходится. Конечно, широкое предложение земельных участков со стороны муниципалитета способно понизить цены, но пока еще рано давать какие-либо прогнозы на этот счет.
Хотя первые шаги к созданию свободного земельного рынка уже сделаны, нельзя надеяться на то, что он в момент станет цивилизованным. Особые подозрения вызывает двусмысленное положение строительных компаний, не нацеленных ни на какие технологические инновации, но при этом имеющих, что называется, прямой выход во власть.
Насколько они заинтересованы в удешевлении земли, если при традиционной многоэтажной застройке и сложившихся ценах на жилье затраты на приобретение участка, как утверждает Алексей Кондратьев, не превышают 5-7% от стоимости объекта? Зато резкий скачок цен на периферии в случае расширения агломерации серьезно ударит по тем игрокам, что уже намереваются осваивать пригородные территории как раз посредством недорогой малоэтажной застройки, где затраты на землю уже составляют примерно 20-30% от стоимости жилья.
Как бы ни складывались рыночные отношения, в этой ситуации ясно одно: поскольку компетенция городской власти грозит распространиться на бывшие вотчины поселковых муниципалитетов, то тесно связанные с ней строительные компании получат возможность отстаивать свои интересы на этих территориях не только экономическими, но и политическими методами. Конкурентов можно не просто обойти на аукционе, но и задавить идеологически, "концептуально". Ведь градостроительную политику, как было сказано, во многом формируют сторонники старой "кирпично-бетонной" традиции. При желании массовую малоэтажную застройку, равно как и современные технологии быстровозводимого недорогого жилья, можно выставить в глазах городских чиновников таким монстром, что ее просто-напросто не включат в генплан либо отведут ей очень скромное место. Тот факт, что шумно объявленный эксперимент с канадским жильем (кстати, поддержанный в Красноярске недавно избранным президентом Дмитрием Медведевым) так и не состоялся, весьма красноречив. Технологические инновации, похоже, не только кому-то не по зубам, но и не по душе.

Где будет город-сад?
Дом2Что важнее для простого гражданина: иметь нормальное жилище или городскую прописку? Вопрос серьезный. Вокруг Новосибирска действительно огромное количество пустующих земель, удобных для строительства массового малоэтажного жилья из экономичных материалов. По словам директора некоммерческого партнерства "Вместе" Андрея Головина, включив эти земли в черту города, строительным компаниям будет гораздо проще перевести ее в соответствующую категорию. Однако он сомневается, что изменение городской черты может помочь малоэтажной застройке: "Наверняка цены на участки многократно возрастут, а это вряд ли в интересах граждан, рассчитывающих на доступное жилье".
В принципе, считает Андрей Головин, через пару лет ажиотажного спроса на землю, скорее всего, уже не будет. В настоящее время идет активный процесс вывода огромных площадей из сельхозоборота в целях их дальнейшего использования под застройку. Сложность здесь в том, что большая часть земли, с которой имеют дело девелоперы и строительные компании, изначально находилась в коллективно-долевой собственности. Как правило, эти территории требуют серьезной инженерной подготовки, поскольку не имеют никакой инфраструктуры (не говоря уже об очень сложных процедурах переоформления). В то же время огромное количество примыкающих к Новосибирску муниципальных земель, расположенных недалеко от крупных магистралей и очень привлекательных для строителей, оказываются совершенно недоступными для широкого освоения. Так, Верх-Тулинский и Толмачевский муниципалитеты совокупно располагают 3,5 тыс. га земли (по 1 750 га каждый), однако не спешат выставлять ее на торги. "Я не понимаю, - говорит Андрей Головин, - почему местные власти, имея прекрасную возможность заработать, этого не делают". Мотивы такого поведения абсолютно не ясны.
Можно на сей счет выдвинуть множество версий, хотя пока это и не столь важно. Оценим лишь саму позицию местных властей: обладая хорошим ресурсом, они не имеют никаких стимулов для его использования в интересах граждан. Все в очередной раз упирается в личные качества руководителя. Как прокомментировал сложившуюся ситуацию консультант комиссии по муниципальной собственности новосибирской мэрии Сергей Зыков, "если следовать букве закона, местным властям удобнее не делать ничего, чем сделать что-либо неправильное с точки зрения установленных норм. Создается впечатление, что государство принципиально не доверяет муниципальным образованиям, поэтому сам контроль становится хуже того, чего пытаются избежать".
В настоящее время федеральное законодательство сильно ограничивает муниципалитеты, допуская только лишь аукционную форму предоставления земли под застройку. В итоге преимущество получают крупные компании, ориентированные на возведение многоэтажного или очень дорогого жилья. В таких условиях надеяться на широкое внедрение передовых технологий строительства не приходится. Поэтому необходимо вернуть местным властям право на проведение конкурса среди строительных компаний, поставив во главу угла технологические, экономические и экологические критерии. Но этого недостаточно. Одновременно стоит утвердить и такую норму - при расширении границ поселений преимущественное право получает то муниципальное образование, где более высокие темпы строительства жилья (в пересчете квадратных метров на человека). Только при такой поправке освоение пустующих земель можно было бы увязать с инновационными подходами, не опасаясь коррупционного сговора между властью и бизнесом.


ж. «Эксперт-Сибирь» №12 (201) 24-30 марта 2008 года

 

Люлько

 

 

 

 

 

 

 

Люлько Александр Николаевич, кандидат физико-математических наук, профессор ЮНЕСКО, депутат Новосибирского горсовета